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​測量     

​土地を売買する際「どこから~どこまでを売るのか

※買うのか」いわば「どこまでが自分の土地なのか」

​が判別できないことは大きな弊害となります。

福岡県宅地建物取引業協会、不動産流通経営協会所定

不動産売買契約書には、「売主が境界を明示」と明確に

記載があり、これは境界が判別できないことで隣地と

係争になることを避ける狙いがあることは言うまでも

ありません。

不動産売買においては、この境界確定測量は必須だと​いえます。

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​境界確定測量

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通常、上図のような流れで進んでいくこの確定測量は、境界が不明な場合に行う測量であり、我々の測量結果を法務局や市町村の行政機関で調査した資料と照らし合わせ、本件土地と隣接する土地の所有者と確認して確定させるものです。

当然ながら「うちの敷地はここまでだ」「お父さんの代でこういう取り決めをしたと聞いている」等々、双方の主張が食い違うことや、法務局に備え付けられた地積測量図で容易に復元できない場合も多く、「所有権上の境」とここでいう「公法上の筆界(境界)」は全く違うものであり、この作業はとても難易度が高く、場合によっては多大な時間を要するケースもございます。

​なお、境界確定が様々な事由で確定できない場合は「筆界特定制度」や「民間紛争解決手続※ADR」「境界確定訴訟」を行うことになります。詳しくは別途お問合せ下さい。

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​土地現況・仮測量

​土地を販売する段階や建物のプランの前に大体の土地の現況図を取得したい、売買で図面が必要等の場合に実施される測量です。この測量は隣地所有者との立会は行いませんので、確定測量の地積とは異なる場合がございます。

<土地の測量なんでもQ&A>

 

Q1. 測量はどんな時にしなければならないの?

A1. ケースごとの測量の必要性

 

一般的にはご所有の土地を手放される時(第3者へ権利移転する時)に測量が必要となりますが、状況別に、測量の要不要について説明します。

 

(1)土地の境界が明確でない場合:必要

隣接する土地や道路との境界を示す位置に打ち込まれた杭のことを境界杭といいます。しかし、道路工事や建物工事などが原因で、以前の測量時に打ち込んだ境界杭がなくなってしまっていることがあります。このような場合には測量が必要です。また、垣根やフェンス、ブロック塀など、境界杭の代わりとなるものがない場合にも、測量を行って境界を明確にする必要があります。

 

(2).分筆して売却する場合:必要

分筆をして売却をする場合には、必ず確定測量図が必要になります。分筆とは1つの土地として登記された土地をいくつかに分けることです。大きな土地の一部だけを売るときに分筆を行いますが、元になる土地の境界確定がされていないと分筆の登記手続きが行えません。

 

(3).相続税を物納する場合:必要

相続税の納付は、現金による一括納付が原則です。一括納付ができない場合には、相続税額を分割して毎年少しずつ支払う延納が認められます。さらに、延納も難しい場合には、不動産などを物納して相続税に充てることができます。しかし、境界が確定されていない土地の物納は認められません。土地を物納するためには、相続税の申告・納付期限までに、境界線確認書と測量図を税務署に提出する必要があります。

 

(4).都市部以外で広大な土地を売却する場合:不要

都市部以外で広大な土地を売却する場合は、測量を省略することがあります。地価が低い郊外の土地は紛争が発生しにくく、また、面積の広い土地の測量には莫大な費用がかかってしまうためです。このようなケースでは、売主、買主の合意のもと公簿面積(測量せず、登記簿に記載されている面積)で取引をすることがあります。

 

(5).都市部などで高額な土地を売却する場合:必要

地価の高い都市部の土地を売却する場合は、わずかな面積の差でも売却価額に大きな差が生じます。このような高額な土地を売却する予定がある場合には、事前に測量を行っておく必要があります。

 

(6).登記簿の面積が不正確な場合:必要

法務局の登記簿の面積が、実際の面積よりも明らかに小さい場合には測量が必要です。測量をした結果、登記簿の面積と実測の面積に差があることが明らかになった場合には、登記簿の面積の更正登記を申請して、登記簿の面積を実測の面積に更生します。

 

(7).建物を新築する場合:必要

建物を新築する際には、建築基準法などの法規制に抵触しないように設計しなければなりません。建物を設計する上で、間口や奥行き、敷地の形状、面積などを正確に把握するための測量が必要です。

 

 

Q2. 土地の売買契約に必要な測量図ってどんなもの?

A2. 土地売却に関わる3種類の測量図

 

土地売却に関わる測量図は下記の3種類があります。このうち、売買契約の際に使用されるのは主に(1)の確定測量図になります。

(1)確定測量図

隣接するすべての土地と道路の所有者の立ち合いのもとに、境界確認および民間査定を行って作成された信頼できる測量図と言えます。

(売買契約での使用可能)

(2)地積測量図

土地の登記記録に付随して法務局で取得できる図面で、面積やその計測、計算方法などが記載されています。

(売買契約での使用不可)

(3)現況測量図

A.境界確認なし。隣地の所有者からの境界確認を得ずに作成された測量図です。(売買契約での使用不可)

B.官民査定省略。民有地のみ隣地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って作成された測量図です。

(買主の承諾が得られた場合は売買契約での使用可能)

※一般的な売買契約書を基に原則を記載しておりますが、売主・買主等当事者間で特別な合意があればその限りではありません。

(3)の現況測量図については2種類あり、「土地の所有者が認識している境界線を元に作成されただけの測量図」では売買契約に使用できません。しかし、土地の境界線トラブルのほとんどは隣接する民有地の所有者の間で発生するもので、官民立ち合いを必要としないケースもあります。そのため、「隣接しているすべての民有地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って作成された測量図」については、売主、買主の双方が合意すれば、売買契約に使用することができます。また、隣接地との境界標が存在しており、隣接地所有者との境界認識に相違が無い場合も買主の承諾が得られれば、測量を必要としないケースもあります。

Q3. 測量費用の目安を知りたいんだけど

A3. 測量にかかる費用の相場と測量費が高額になるケース

 

測量を行った場合には、どの程度の費用がかかるか。一般的な測量にかかる費用相場、高額になるのはどんなケースなのかを説明します。

 

  1. 一般的な測量の相場

売買契約に用いることができる測量の費用の相場は、一般的にはおよそ以下のとおりです。

官民査定省略の現況測量費用   20万円~40万円

官民立ち会いありの確定測量費用  40万円~70万円

※上記費用は200㎡・隣接所有者が4名程度、かつ隣接地所有者の所在が明確な土地を想定して提示しています。

たいていはどの土地でも道路に面していれば官民立ち合いが必要ですが、境界線トラブルのほとんどは隣接する民有地の所有者間で発生するものなので、時間も費用もかかってしまう官民査定を省略した現況測量図で取引をすることがあります。

 

2. 測量費用が高額になるケース

売買契約で主に用いられるのが、確定測量です。しかし、下記のように確定測量は条件次第では、高額となってしまうケースがあります。

 

(1).土地が広大な場合
土地が広ければ広くなるほど、測量の手間がかかり、隣地の所有者も増えるため、費用が高額になります。

 

(2).土地の形状が複雑な場合
同じ面積でも、途中に段差があるなど土地が複雑な形状をしている場合、木々や雑草が生い茂っている場合、数多くの境界標を設置しなければならない場合などは、測量をするために技術や手間がかかるため、費用が高額になります。

 

(3).行政の所有地に隣接する場合
国有地など、行政機関の所有地に隣接している土地の場合には、行政職員の立会いが必要となります。

立ち合いの調整や申請手続きなどに手間がかかり、費用が高額になります。会社や社会福祉法人などの法人が所有している場合でも、それぞれの法人によって、手続きが異なるため、手間がかかり費用が高額になる場合もあります。

 

(4).隣接する土地が多い場合
隣接する土地が多い場合にも、隣地の権利者の立会いの調整などに手間と日数を取られるため、費用が高額になります。

(5).隣人との争いがある場合
隣地の権利者と境界トラブルがある場合には、測量作業や立ち合いへの協力が得られにくく、測量期間が長期化して費用が高額になります。境界について裁判で係争中の場合には、弁護士に依頼して話を進めなければならないため、測量以外にも弁護士報酬などの費用が必要です。隣地の所有者が行方不明の場合や、長期間にわたり相続登記がなされておらず相続人が不明の場合には、不在者財産管理人制度を活用することになります。その場合には、弁護士報酬や裁判所への預託金などの費用が必要です。

 

(6).土地を共同相続した場合
隣地の権利者が共同相続などで複数いる場合には、所有者全員の同意が必要です。そのため、手間がかかり費用が高額になります。

 

(7).登記が必要な場合
測量により実測の面積に登記簿の面積を実測の面積に更正登記したり、相続対策のために分筆登記したりするなど、将来のトラブルなどに備えて測量を行い、登記手続きをする場合には、測量費用だけでなく登録免許税や司法書士報酬などの登記費用がかかります。

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