Affiliation member所属土地家屋調査士／スタッフ紹介

• Registration + Consultation on land

  1.土地の登記・ご相談

  

  土地分筆登記

  土地の全体の一部分だけを売買したい場合や、相続発生時に各相続人に土地を分けて相続させたい場合等、目的に応じて土地を分割する登記になります。
  
  土地の一部の利用目的が変わった場合（土地の一部を駐車場として賃貸することにした等）にも原則この登記が必要となります。
  
  所有権が土地のどこまで及ぶのか、隣地所有者やその他の権利者と調整する必要がございますので、原則測量と境界確定の作業が必須となります。
  詳しくは、測量のページをご覧ください。

  土地合筆登記

  郊外地では小さい面積の土地が複数わかれて存在していることも多く、特に売買や相続時に以降の管理が煩わしいなどの理由で、数筆ある土地をひとつにまとめる登記になります。
  同じ地目でないと合筆できない、抵当権の設定状況による等、様々な法規制がございますので適切なアドバイスをさせていただきます。

  土地地積更生登記

  分筆登記や現況の面積を知るために測量を行った結果、実測した地積が登記簿に記載されている地積と異なる場合に、地積を更生する登記になります。
  登記簿の内容も変更されるとともに最新の地積測量図が法務局に備え付けられますので、中長期的な相続を見越してまたは資産価値の把握のためにも非常に有効な登記です。

  その他、これまで畑で利用していた土地に住宅を新築した、複数の土地の地目を同じにする必要がある場合（前述の合筆など）には土地地目変更登記が必要になります。この登記は利用する用途が実際に変更されてから１ヵ月以内に申請する必要がありますので注意が必要です。
  なお、地目が畑や田といった農耕地である場合は、原則として事前に農地転用許可が必要となります。定められた都市計画に基づき、行政書士等を含めたお手続きが必要となりますので、適切なアドバイスをさせていただきます。
  また、土地としてまだ登記がなされていない国有地等の払下げを受けた場合は、土地表題登記が必要となります。

• Registration + Consultation on houses and buildings

  2.建物の登記・ご相談

  

  建物表題登記

  一戸建て住宅、ビル、店舗など建物を新築した際には登記が必要になります。
  所有者は、建物が完成、所有権を取得した日から1ヶ月以内に建物の表題登記を申請する義務がございます。
  また、未登記の建物を購入した場合は、所有権を取得した方に、同じく所有権を取得した日から１ヶ月以内の申請義務が発生致します。
  
  多いケースとしては、相続して取得する物件が未登記であった、また未登記の建物を売却するために登記したいという場合にも建物の表題登記を行います。ご依頼内容によって、ご準備いただく書面は種々ございますので別途ご案内致します。

  建物表題部変更登記

  建物を増築したり、一部を取り壊した場合や、階層を増やす、屋根の材質変更、車庫や倉庫、物置などの付属建物の増設など、建物の種類や用途に変更が生じた場合には所有者は、変更があった日から1ヶ月以内に建物表題部変更登記を申請する義務がございます。
  
  その他、建物を分割する建物分割登記（付属建物として登記されている倉庫だけを売却する場合等）建物を合併する建物合併登記（2棟の建物を1つの建物としてまとめて購入する場合等）建物区分登記（賃貸マンションの各部屋を別々に相続したい場合等）、分譲マンションなどの区分建物表題登記、表題部変更登記、合体の登記等々、ご相談内容や現況に応じて適切なアドバイスをさせて頂きます。

• Surveying

  3.測量

  

  境界確定測量

  土地を売買する際「どこから～どこまでを売るのか※買うのか」いわば「どこまでが自分の土地なのか」が判別できないことは大きな弊害となります。
  
  福岡県宅地建物取引業協会、不動産流通経営協会所定の不動産売買契約書には、「売主が境界を明示」と明確に記載があり、これは境界が判別できないことで隣地と係争になることを避ける狙いがあることは言うまでもありません。
  不動産売買においては、この境界確定測量は必須だといえます。

  • 01

    事前説明・お打ち合わせ

  • 02

    法務局・役所調査

  • 03

    現地測量・境界査定

  • 04

    官有地（道路等）境界立会

  • 05

    民有地境界立会

  • 06

    境界標埋設

  • 07

    境界確認書調印

  • 08

    官民境界確定書交付

  • 09

    納品

  通常、上図のような流れで進んでいくこの確定測量は、境界が不明な場合に行う測量であり、我々の測量結果を法務局や市町村の行政機関で調査した資料と照らし合わせ、本件土地と隣接する土地の所有者と確認して確定させるものです。
  当然ながら「うちの敷地はここまでだ」「お父さんの代でこういう取り決めをしたと聞いている」等々、双方の主張が食い違うことや、法務局に備え付けられた地積測量図で容易に復元できない場合も多く、「所有権上の境」とここでいう「公法上の筆界（境界）」は全く違うものであり、この作業はとても難易度が高く、場合によっては多大な時間を要するケースもございます。
  なお、境界確定が様々な事由で確定できない場合は「筆界特定制度」や「民間紛争解決手続※ADR」「境界確定訴訟」を行うことになります。詳しくは別途お問合せ下さい。

  土地現況・仮測量

  土地を販売する段階や建物のプランの前に大体の土地の現況図を取得したい、売買で図面が必要等の場合に実施される測量です。この測量は隣地所有者との立会は行いませんので、確定測量の地積とは異なる場合がございます。

  • 土地の測量なんでもQ＆A

  • 測量はどんな時にしなければならないの？ケースごとの測量の必要性

    一般的にはご所有の土地を手放される時(第3者へ権利移転する時)に測量が必要となりますが、状況別に、測量の要不要について説明します。

    土地の境界が明確でない場合：必要

    隣接する土地や道路との境界を示す位置に打ち込まれた杭のことを境界杭といいます。しかし、道路工事や建物工事などが原因で、以前の測量時に打ち込んだ境界杭がなくなってしまっていることがあります。このような場合には測量が必要です。また、垣根やフェンス、ブロック塀など、境界杭の代わりとなるものがない場合にも、測量を行って境界を明確にする必要があります。

    分筆して売却する場合：必要

    分筆をして売却をする場合には、必ず確定測量図が必要になります。分筆とは1つの土地として登記された土地をいくつかに分けることです。大きな土地の一部だけを売るときに分筆を行いますが、元になる土地の境界確定がされていないと分筆の登記手続きが行えません。

    相続税を物納する場合：必要

    相続税の納付は、現金による一括納付が原則です。一括納付ができない場合には、相続税額を分割して毎年少しずつ支払う延納が認められます。さらに、延納も難しい場合には、不動産などを物納して相続税に充てることができます。しかし、境界が確定されていない土地の物納は認められません。土地を物納するためには、相続税の申告・納付期限までに、境界線確認書と測量図を税務署に提出する必要があります。

    都市部以外で広大な土地を売却する場合：不要

    都市部以外で広大な土地を売却する場合は、測量を省略することがあります。地価が低い郊外の土地は紛争が発生しにくく、また、面積の広い土地の測量には莫大な費用がかかってしまうためです。このようなケースでは、売主、買主の合意のもと公簿面積(測量せず、登記簿に記載されている面積)で取引をすることがあります。

    都市部などで高額な土地を売却する場合：必要

    地価の高い都市部の土地を売却する場合は、わずかな面積の差でも売却価額に大きな差が生じます。このような高額な土地を売却する予定がある場合には、事前に測量を行っておく必要があります。

    登記簿の面積が不正確な場合：必要

    法務局の登記簿の面積が、実際の面積よりも明らかに小さい場合には測量が必要です。測量をした結果、登記簿の面積と実測の面積に差があることが明らかになった場合には、登記簿の面積の更正登記を申請して、登記簿の面積を実測の面積に更生します。

    建物を新築する場合：必要

    建物を新築する際には、建築基準法などの法規制に抵触しないように設計しなければなりません。建物を設計する上で、間口や奥行き、敷地の形状、面積などを正確に把握するための測量が必要です。

  • 土地の売買契約に必要な測量図ってどんなもの？土地売却に関わる3種類の測量図

    土地売却に関わる測量図は下記の3種類があります。このうち、売買契約の際に使用されるのは主に①の確定測量図になります。

    ① 確定測量図

    隣接するすべての土地と道路の所有者の立ち合いのもとに、境界確認および民間査定を行って作成された信頼できる測量図と言えます。（売買契約での使用可能）

    ② 地積測量図

    土地の登記記録に付随して法務局で取得できる図面で、面積やその計測、計算方法などが記載されています。（売買契約での使用不可）

    ③ 現況測量図

    A.境界確認なし。
     隣地の所有者からの境界確認を得ずに作成された測量図です。（売買契約での使用不可）
    B.官民査定省略。
     民有地のみ隣地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って作成された測量図です。（買主の承諾が得られた場合は売買契約での使用可能）

    ※一般的な売買契約書を基に原則を記載しておりますが、売主･買主等当事者間で特別な合意があればその限りではありません。③の現況測量図については2種類あり「土地の所有者が認識している境界線を元に作成されただけの測量図」では売買契約に使用できません。
    しかし、土地の境界線トラブルのほとんどは隣接する民有地の所有者の間で発生するもので、官民立ち合いを必要としないケースもあります。そのため、「隣接しているすべての民有地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って作成された測量図」については、売主、買主の双方が合意すれば、売買契約に使用することができます。
    また、隣接地との境界標が存在しており、隣接地所有者との境界認識に相違が無い場合も買主の承諾が得られれば、測量を必要としないケースもあります。

  • 測量費用の目安を知りたいんだけど測量にかかる費用の相場と測量費が高額になるケース

    測量を行った場合には、どの程度の費用がかかるか。一般的な測量にかかる費用相場、高額になるのはどんなケースなのかを説明します。

    1．一般的な測量の相場

    売買契約に用いることができる測量の費用の相場は、一般的にはおよそ以下のとおりです。
    官民査定省略の現況測量費用　　20万円～40万円
    官民立ち会いありの確定測量費用40万円～70万円

    ※上記費用は200㎡･隣接所有者が4名程度、かつ隣接地所有者の所在が明確な土地を想定して提示しています。たいていはどの土地でも道路に面していれば官民立ち合いが必要ですが、境界線トラブルのほとんどは隣接する民有地の所有者間で発生するものなので、時間も費用もかかってしまう官民査定を省略した現況測量図で取引をすることがあります。

    2．測量費用が高額になるケース

    売買契約で主に用いられるのが、確定測量です。しかし、下記のように確定測量は条件次第では、高額となってしまうケースがあります。

    ① 土地が広大な場合

    土地が広ければ広くなるほど、測量の手間がかかり、隣地の所有者も増えるため、費用が高額になります。

    ② 土地の形状が複雑な場合

    同じ面積でも、途中に段差があるなど土地が複雑な形状をしている場合、木々や雑草が生い茂っている場合、数多くの境界標を設置しなければならない場合などは、測量をするために技術や手間がかかるため、費用が高額になります。

    ③ 行政の所有地に隣接する場合

    国有地など、行政機関の所有地に隣接している土地の場合には、行政職員の立会いが必要となります。立ち合いの調整や申請手続きなどに手間がかかり、費用が高額になります。会社や社会福祉法人などの法人が所有している場合でも、それぞれの法人によって、手続きが異なるため、手間がかかり費用が高額になる場合もあります。

    ④ 隣接する土地が多い場合

    隣接する土地が多い場合にも、隣地の権利者の立会いの調整などに手間と日数を取られるため、費用が高額になります。

    ⑤ 隣人との争いがある場合

    隣地の権利者と境界トラブルがある場合には、測量作業や立ち合いへの協力が得られにくく、測量期間が長期化して費用が高額になります。境界について裁判で係争中の場合には、弁護士に依頼して話を進めなければならないため、測量以外にも弁護士報酬などの費用が必要です。
    隣地の所有者が行方不明の場合や、長期間にわたり相続登記がなされておらず相続人が不明の場合には、不在者財産管理人制度を活用することになります。その場合には、弁護士報酬や裁判所への預託金などの費用が必要です。

    ⑥ 土地を共同相続した場合

    隣地の権利者が共同相続などで複数いる場合には、所有者全員の同意が必要です。
    そのため、手間がかかり費用が高額になります。

    ⑦ 登記が必要な場合

    測量により実測の面積に登記簿の面積を実測の面積に更正登記したり、相続対策のために分筆登記したりするなど、将来のトラブルなどに備えて測量を行い、登記手続きをする場合には、測量費用だけでなく登録免許税や司法書士報酬などの登記費用がかかります。

• Unmanned Aerial Vehicle Survey

  4.UAV空撮・3D測量

  

  UAV測量

  UAV（ドローン）に搭載したカメラで垂直写真を撮影し撮影した写真から地形情報を復元することで3Dデータを取得することができます。
  ドローン自体にGPSを搭載しており、世界設置系の図面も迅速にご提供することが可能です。
  ※場所によってはご提供できない場合がございます。

  3D測量

  対象物・対象空間にレーザーを照射することで、そのレーザーが当たる点を解析し、物体や空間の形状を計測する測量技術です。計測された点の集まりは点群と呼ばれ、それぞれが3次元座標を持っているため、このデータは様々な用途で利用することが可能となります。
  
  これらの技術を利用することで、大きく高低差がある土地や広大な敷地での測量において、納期の短縮化や安全が担保された作業が可能となります。弊社では日々進歩するこのような最新の技術を用いた測量成果をご提供できるよう日々研鑽を続けております。

• Inheritance and unoccupied house measures

  5.相続・空家対策

  

  相続に関するご相談

  相続発生時の土地や建物に関するご相談を承っております。土地家屋調査士は不動産の表示に関する各種登記手続きを行うことが可能です。
  
  権利に関する登記や遺産分割協議、その他家族信託等の業務については、弊社提携の司法書士法人と連携することで大事な財産である不動産の権利関係の整理と共に様々なトラブルを解消することができます。
  また、現金化を早急に要する不動産売買から、相続税をはじめとする各種税金のご相談も弊社提携グループにてご対応が可能です。不動産に関することなら、どんなことでもお気軽にお問合せ下さい。

  • 不動産の権利に関する登記手続、遺産分割や贈与、相続に関する手続き全般
  • 不動産の資産評価、市場分析、売買仲介（買取）
  • 各種税の相談及び申告手続に関する代行業務
  • 遺産分割時の土地の分筆や建物の分割登記、それに付随する土地の測量等

  空家対策

  将来的な相続を見越しての測量、土地の境界についてのご相談とともに、近年空家対策についてのご相談も数多く頂いております。
  弊社の土地家屋調査士はこれまで様々な不動産取引を大手仲介業者やグループ会社で行っておりますので、土地、建物の表示に関する登記手続きに加えて多様な観点から適切なアドバイスが可能です。
  
  近年、日本の高齢化と人口の減少を予測する動きの中で相続発生前に空家を処分する動きも活発となっております。
  
  使わない土地、建物の有効利用はどのご家族にとっても非常に重要な問題です。
  事前に土地、建物の現況の調査を行い、ご家族（相続人、被相続人を含めて）と資産をどう活用していくのかについても提携グループの様々な知見をご提供しつつ、適切なアドバイスをさせて頂きます。